万达董事长王健林曾比喻说：“住宅地产是小学生，商务地产、写字楼、度假村是中学生，商业地产是大学生。”可见，商业地产运作之难。蓝天碧水购物广场，位处市中心，却是南昌非传统商业区域，作为这样一个大型商业购物中心的一线负责人，朱江华对商业地产又有着怎样的看法？

商业中心“多核化”，是城市扩张的必然

      做过商业地产的人大多有这样的感慨是：市场环境不成熟，怕做商业地产！纵观全国，成熟购物中心成功的不少，失败的也很多。蓝天碧水购物广场在市中心地段非传统商业区域做购物中心，是一个全新的尝试。
南昌作为省会城市，目前的商业中心只有中山路、胜利路两条街，属单核发展，这在一定程度上会造成过度拥挤。随着城市扩张，商业中心必须多核发展，有多个副中心支持。比如将来红谷滩也要形成商业街，其它东湖区、西湖区等各个区域都要有自己的商业中心。正像上海除了南京路还有徐家汇；北京除了王府井还有西单、燕莎、国贸等其它商业中心。

      无论是房地产开发还是商业开发，都要与城市发展脉络相呼应。蓝天碧水购物广场位处青山路，与八一大道是南昌市的中轴线，距八一广场仅1.5公里。蓝天碧水购物广场消费人群初级辐射预计达到1.5-3公里，之后随着周边多达20余条公交线的便捷，延伸范围将逐步扩大。

      一个住宅项目或者一个商业项目，它的存在意义不只看现在，更看长远，仅从产权上来说，就可长达40年，其自然寿命更长。蓝天碧水购物广场开发商——南昌市政公用投资控股（集团）有限责任公司正是根据南昌城市发展规划，尤其商业地产的发展趋势，开发建设的。

“室内化”、“步行化”，成大型商业发展趋势

      大型商业对环境的要求不再是单纯的购物，而是购物的同时，也能满足喝咖啡、聊天的需求，因此，商业空间的室内化、室内空间的步行化、步行空间的人性化、购物空间的休闲化已成为现代购物中心发展的典型特征和未来趋势。

      蓝天碧水购物广场集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，6万平米的规模适中，300米室内步行街，适宜逛街习惯氛围的形成。项目采取主力店、次主力店加室内步行街商业模式，规划有大中庭，仅商业停车位就有500多个，在硬件配套、规划格局上借鉴家喻户晓的深圳万象城，购物环境一流。

      据介绍，目前蓝天碧水购物广场招商近60%，包括沃尔玛、肯德基、苏宁电器、迪欧咖啡、建设银行、商业银行、味千拉面、2008主题餐厅及其它美容美发、幼儿教育、酒吧等本土、国际品牌。一个购物中心同时聚集这么多优质品牌，这样的业态组合在南昌绝无仅有。

      众所周知，像沃尔玛这样的国际品牌，要求苛刻，对设备的品牌等均有系统要求。它所选定的地段也是经过充分酝酿，有充足数据支持，完全用数据来说话的。蓝天碧水购物广场之所以得到沃尔玛的认可，它看中的是该项目足够的人流、商业模式、周边足够的消费力支撑，其发展潜力不言而喻。

      据了解，目前沃尔玛等主力店已进入装修，本月底餐饮等次主力店也将入场装修，蓝天碧水购物广场预计2008年4月底开业运营。

“生命共同体”，成就成熟购物中心

      商业地产最大的压力是招商，在非传统商业区域培养市场更难。尤其目前购物中心的发展在我国尚处初级阶段，市场对购物中心发展的周期认识还存在欠缺。

      事实上，购物中心非个体，而是一个生命共同体，当其硬件到位后，接下来的便是统一运营、统一管理、统一培育。它要求不仅开发商，包括商户、投资客都应该互相理解、支持，共同做好市场的培育。一般而言，商业中心正常的成熟周期在3-5年，“一铺养三代”，就是要求投资者具有长远的眼光，将最初的期望值降低，接受市场培育、成熟需要一个过程的事实。如广州天河城从十几年前的人流稀少到现在的摩肩接踵，宁波天一广场经过多年发展才有“宁波城市客厅”美誉等。

      南昌蓝海商业经营管理有限公司统一布局规划、统一规范服务、统一店面形象、统一品牌管理、统一营业时间、统一对外宣传；香港知名企业戴德梁行的策划、咨询服务，为蓝天碧水购物广场的成熟商业气候提供有力保障。