核心提示　　

　　  2007年上半年南昌市房地产市场运行情况报告显示：上半年南昌市市区商品房预销售面积208.5万平方米，同比增长58.2%，销售金额89.26亿元，同比增长84.5%。南昌市房地产地税收入9.27亿元，同比增长53.9%；房地产契税收入3.59亿元，同比增长30.1%，房地产税收的大幅增长显示南昌房地产市场活跃地发展。

　  　回望上半年的南昌楼市，在全国房价涨声一片的形势下，南昌房价也走出了一波上升行情。热点区域主要在象湖新城与红角洲区域，新盘数量相比有所减少，但高品质楼盘在增多，楼盘形态也呈现多样化。

　　  展望下半年的南昌楼市，各界反应不一，但对于南昌房价持上涨态度似乎都一致，为了全面反映2007年的南昌楼市，解开南昌楼市之谜，本报推出2007年南昌楼市走向解谜专题。

　　  上半年南昌楼市价升量增 文/本报记者胡江

　　一、房价涨势依旧

　　  国家发改委近日发布的数据显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点。南昌房屋销售价格同比上涨7%,涨幅低于全国平均水平。

　　  数据显示，南昌房价涨幅在合理范围当中，但从市场上直接显现的情况是房价涨幅非常大。目前，南昌城中心区的房价在6000元/平方米左右，代表性的楼盘有中山壹品、经纬府邸等；建设路洪城路周边的房价也在5500元/平方米左右，代表性的楼盘有上林春天、天使商务广场等；象湖新城的房价也突破3000元/平方米，直追3500元/平方米；红角洲板块的房价已在4000元/平方米以上。

　　  粗略估算一下，在南昌任何区域买一套商品房都在40万元以上，高的已经要突破100万元一套。房价在等待犹豫当中不断上涨，想买没买的人留下是永远的后悔，在南昌要买房看来还得趁早。

　　二、热点区域不明显

　　  南昌房地产这几年的发展，似乎每年都有一个热点区域，当年的青山湖板块、红谷滩板块、京东板块等都风光一时，在楼市当中起到了带头的风范作用，引领了购房者的消费观。纵观今年上半年的南昌楼市，感觉热点区域不明显，较为热点的区域也不过是象湖新城与红角洲板块，此两个区域由于有不少超级大盘，因而热点不断，引导楼市的一些风向。

　  　随着南昌楼市的全面发展，各个区域都呈全面开花状态，因而持续热点地产板块的时代已告终结，楼市迎来的将是个盘时代，如何选择差异性竞争，如何突出自身产品的个性将是今后楼盘的追求方向。

　　三、股市影响楼市

　　  2007年上半年的股市火暴，短期对于楼市来说并非利好，买房的人大多都有现在买房还不如把现钱放股市中搏一把的心态，因而买房者特别以投资为主的购房者，他们的心态造成了购房时的等待，甚至退出。

　    当然对此有业内人士认为，股市的火暴对于楼市长期是利好，因为在股市当中赚了钱的人最终会选择物业投资，因为物业投资风险性相对比较小，但长期收益非常明显。

　　  资金投入股市，还是楼市，随着股市的几波行情震荡，相信更多人的会有自己清晰的选择方向。

　　四、小户型公寓成热点

　　  上半年南昌楼市最大的热点应该是小户型公寓的集中亮相。国家对房地产市场的调控，90平方米以下的中小户型将成主流户型，在调控当中南昌楼市的小户型逐渐浮出水面，铂金特区、江信国际嘉园、海航白金汇、东方百灵、星河国际、莱茵金座、江铃晶城等争相入市，颇为引人注目，小户型由于其户型方正可住可商及总价低等优势，吸引了众多投资者介入。

　　  如此多的小户型公寓集中推向市场，由此带来的竞争也将会非常激烈，小户型如何更好地设计好户型，如何寻找差异化，将成为小户型决胜市场的关键。

　　下半年市场发力会更强劲

　　  2007年下半年南昌市的房地产市场层面上看依然向好，南昌房地产不论位于什么片区都有可能出现热销，只是由于地段、周边环境、基础设施、公共配套、社区环境成熟状况、建筑质量的不同会有不同价格。房地产业链的利益共同体更加团结，驾驭市场的手段更加熟练。但和全国一样，南昌房地产发展进入了一个看似繁荣而又深陷困惑的时期。

　　  分析下半年的南昌楼市走向，个人认为有几大特点：一是惯性大，势头猛。由南昌房地产交易数据看，过去七个月交易19524套，交易面积144.6万平方米，均价4392.58元/㎡。超过2006年全年16749套，同期交易9150套，交易面积107.6万平方米，均价3654.77元/㎡。从历年数据和市场营销与策划的经验看，到下半年楼盘的市场发力会更加强劲。

　　  二是投资渠道单一，股市变化反衬房价的坚挺。股市的诱惑虽大，但变化无常，有涨有落，风险莫测。而房价却只升不降，至于哪天会降（包括泡沫破裂）大家都抱侥幸心理。

　　  三是炒房势力影响大。专业炒房人员炒房技术隐秘而娴熟，是肢解国家房地产调控政策重要力量之一。另一方面普通老百姓的任何产权动迁都可能不自觉地成为炒房人生存的土壤，成为他们利用的工具。2007年头7个月南昌二手房交易6915套，占整个交易的35%以上，基数较大，一般降温的调控政策触及不到这块。加上二手房交易往往是地方城市房地产发展的指针，通常又是政策保护的范围。

　　  四是我国推高房价的无形之手已经超脱我们通常的认识。因此国家目前乃至未来一定时期将要出台的政策都不会影响房价。江西师大城市建设学院教授、武汉大学博士赵海云

　　  根据我们对市场真实数据的了解，南昌上半年价格出现大幅上涨，有不少楼盘与去年相比增幅超过20%。我们相信，由于供需失衡，下半年南昌房地产市场价格将会继续呈现上升趋势。原因一：从2005年国家开始宏观调控，两年过去了，结果是房价越调越高，一些观望的、犹豫的自住客也好，投资客也好，对未来房价下跌的心里预期已被彻底打破，纷纷加入买房队伍；原因二：南昌这两年经济快速发展，城市建设日新月异，城市化进程速度加快和南昌作为人才高地及资金洼地的聚集效应愈发突显，使得南昌作为江西唯一特大城市的辐射作用越来越大，导致大量的人选择居住南昌，创业南昌；原因三：这两年南昌有效土地供应不足，不少开发商捂盘销售或放慢土地开发的节奏，导致市场有效供给不足。

　　  现在的南昌楼市由于火暴异常，导致片区市场几乎还没有发现不热的地方。如果从供应量上来说，下半年红角洲和象湖新城由于前两年土地供应充裕，将继续是开发热点区域。

　　  在房价快速上涨的大背景之下，许多执行层面上的政策措施往往显得苍白无力。政府出台90平方米户型占70%和限价房的政策，原本希望能借此控制总价，但由于许多地方政府执行时力度不一，导致市场总体供应结构并没有发生根本性变化。但对希望可持续发展的地产开发商而言，意义还是蛮重要的。因为从某种程度上说，由政府主导的房地产市场游戏规则发生了变化。只有面对变化适时改变并加以创新，才能与时俱进。我个人觉得90平方米户型占70%政策的出台给开发商提出的要求就是，如何在人口密度增加、户数增多、舒适度降低的背景下，最大限度地克服不利因素，让人住得更舒服。谁把这个问题解决得好，谁就意味着在未来市场竞争中活得更滋润。丰源集团市场策划总监李念