争议一：车位属开发商所有 出售也需业主同意？

　  　天河某小区日前贴出了通知，开发商称将出售其拥有产权的部分车位。通知一出立即引起了业主的强烈不满，业主认为，即使车位的产权归开发商，但若出售的话，还需征得半数以上的业主同意。但发展商却坚持：自己的车位就拥有买卖的权利。

分析：《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。第七十四条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这就是说，如果确定产权属于开发商的话，在“首先满足业主的需要”的前提下，发展商是可以对其进行处置的。

      至于业主的理解，有关法律人士表示可能是针对“没有约定或者约定不明情况下车库的归属”而言的，但是对于这类归属问题，相关政策文件并没有提及，在这种情况下，建议可通过业主大会来决定。

      《物权法》在10月1日正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息。事实上，由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出明确的规定，导致了一些新争议的产生。以下是最近发生在广州一些小区的三种车位争议，属悬而未决的问题，值得法律专家和业内人士共同探讨。

      争议二：确保业主“优先权” 车位不可卖给外人？

      海珠区某小区近日将开发商所拥有的地下车库停车位进行公开出售，导致业主停车紧张，从而引发了业主不满。但开发商表示，这批车位属于开发商所有，开发商有权对车位作出处理。

      分析：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这是《物权法》对于车位处理方式规定的一个前提。也就是说，即便是属于开发商所有的车位，也应当首先满足业主的需要。但是如何实现“首先”，相关政策并没有明确。

      在近日出台的《广州市停车场条例》草案稿中对“首先”的问题有部分描述：“建设单位拥有所有权的车位、车库，应当优先出售或出租给业主；在建筑区划内充分公示后没有业主愿意购买或承租的，可以向业主以外的单位或个人出售或出租。”按照这个规定，“充分公示后没有业主愿意购买或承租”是确保业主优先的保证。

      从目前的相关政策来看，“首先权”的规定比较原则，缺乏可操作性。首先，从开发商的角度看，一个楼盘的业主通常是分批入住的，是不是开发商需要征求所有业主意见，并且预期到未来还有业主有车位需求后，才能对车位出售？如果这样，这将是一个漫长的过程。

      其次，从业主的角度看，车位紧缺，开发商完全可能以畸高的价格迫使业主放弃“优先权”，从而达到变相剥夺业主“优先权”的目的。遇到这些问题时该如何处理？看来要解决问题，需要出台更具体、更具操作性的政策。

争议三：业主共有的车位收益 到底如何使用和分配？

      海珠区某小区的物管公司在小区道路辟出停车位，并对外出租。后经业主交涉，物管公司承诺将停车位优先满足业主使用。但对于停车位的收益问题，物管公司则坚持要将收益用于“补充转向维修资金”。由于业主找不到对于“共有车位收益”问题的有关规定，只好无奈同意物管公司的决定。

      分析：停车位的权属问题，《物权法》的规定已经非常清晰和明了。按照《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但是，对于停车位收益的归属问题，《物权法》和相关政策并没有明确规定。记者查阅了外地相关政策，在北京的《物业管理规定》中规定：“居住区露天停车场(位)的经营收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。但在最新的《广州市物业管理规定》(送审稿)中，却没有找到相关的规定。

      律师表示，停车位收益的归属，要看车位的所有权归谁，由所有权来决定处分权和收益权。小区内业主共有停车场，收益的归属等问题应该由业主通过业主大会来讨论决定，物业公司无权作出决定。如果物管以承包或报酬等方式经营道路停车位，则扣除物管成本后的收益归业主所用；如果经营成本来自物业管理费，则收益无条件归业主所有。还有一些尚待解决的问题，包括公共道路停车位的收益归全体业主所有，具体如何操作？怎么入账和交税？车辆出现丢失或损坏时，业主如何共同承担责任？