近期，“第二套房”似乎成了最热门的话题，什么是“第二套房”？银行的解释也是版本不同。近日，本报接到许多市民来电，关切地询问自己所购的第二套住房是否属于多数银行“首付４０％，贷款基准利率１．１倍”的范畴？

　　　记者采访多家银行，并且对各银行的解释进行分析后，给提出问题的市民一个完美的解读。

　　案例一：以老公名义买第二套房

　　　２００３年，２５岁的肖小姐在后宰门大街花费了２８万元买了一套６０平方米的二手房，当时，肖小姐七拼八凑，拼足了２８万元，肖小姐选择了一次性付款。年纪轻轻的肖小姐名下拥有了第一套住房。

　　　２００６年，２８岁的肖小姐结婚了。２００７年４月，肖小姐夫妇在河西奥体板块买了一套８５平方米的房子，总价７２万元。肖小姐选择了公积金贷款１５万元，剩下的５７万元，肖小姐选择了商业贷款。

解读：

　　　这样，肖小姐名下已经有了两处房子。

　　　最近，肖小姐在股市上赚到了一点儿钱，不过，股市风险越来越大，特别是在经历了“５·３０”之后，肖小姐深有感触，炒股不如买房。

　　　“房子再跌价，总归有个房子在那儿，但是股票一旦跌起来，那个速度可比房子跌价来得快多了，抛都没法儿抛。”肖小姐说。

　　　所以，肖小姐打算去江宁地区买一个学区房作为投资。

　　　肖小姐看来看去，看中了九龙湖地区的一处房产。

　　　“那是一个学区房，面积５０多平方米，以后肯定能升值，出租也应该是没有任何问题。”肖小姐打算以房养房，她和先生商量，拿出家庭储蓄量的１／２，也就是１０万元投资这处房产。

　　　肖小姐疑惑，如果九龙湖这处房产的户名仍然写肖小姐的名字，那么，贷款的时候银行肯定会按照第二套房子给处理，所以，肖小姐耍了个“小聪明”，用老公的名字贷款，那么，就可以规避掉第二套房子贷款利率上浮的难题了。

　　　如果肖小姐在工行办理业务，那么，一切以征信系统中显示的借款人为准，即夫妻双方中如果以一人的名义买房，其配偶再买房仍可享受到第一套住房的优惠政策。

　　　如果肖小姐以老公的名义贷款，将可以享受到第一套住房的优惠政策。

　　　如果肖小姐在兴业银行办理业务，对第二套房的认定按“家庭合计房产”计算，只看信用报告中“是否有贷款余额”，如果客户已还完房贷，再贷购房仍算“首套”，享受首付及利率优惠。

　　　也就是说，如果按照家庭算，肖小姐即使按老公名义购买九龙湖的房子，那么，仍然算是第二套住房。

　　案例二：拆迁后被迫买第二套房

　　　王先生最近比较烦恼，因为他的２００４年底才买的第一套房子要拆迁了，而他刚刚选好了第二套房子。

　　　王先生告诉记者，２００４年，他买了位于城南的“城市之星”的二手房，因为２００４年王先生才工作，所以，他选择了贷款。贷款年限１５年。

　　　今年十一前夕，王先生收到了要拆迁的通知。

　　　“因为甘熙故居要扩建，城市之星正好是拆迁范围之内。”王先生急的是，他的这套房子的贷款还没有完全还掉，如果拿到拆迁款，还要去银行贷款买第二套房子，他听说许多银行即使贷款还掉了，买第二套房子时也会上浮利率。

　　　“我是配合政府市政工程拆迁，所以，我再购自住房，如果算作是第二套住房，那么对我来说这是很不公平的。”王先生很是无奈。

　　　解读：

　　　深发展银行理财师建议王先生，拿到拆迁款后先还清第一套住房的贷款，然后再进行第二套住房的贷款手续，这样，可以视作是第一套住房。如果还没有还清贷款的，即使是政府拆迁，那王先生的再买房，也会算作是第二套房。

　　　深发展在对第二套房的解读中，考虑到住房贷款者中很多人都是“以小换大”、“以旧换新”，解决二次置业的需求，故此对贷款结清者再贷都视作“首套房”，即便其在人行征信系统里有过贷款记录。

　　案例三：公积金贷款成避风港

　　　朱先生２００８年将迎来５０岁生日，看着自己５０岁生日即将来临，朱先生想为自己的将来做个长远的打算。

　　　朱先生夫妇都有高收入的稳定工作，儿子也将大学毕业。

　　　“大学毕业了，找个工作，两年后再找个女朋友，因为是儿子，所以房子你总得给他准备一套吧。”朱先生说。

　　　据了解，朱先生居住的是一套阳光里的１３０多平方米的高层，这套房子是在卖了地段比较好的华侨路的房子后，拿了少部分的商业贷款购买的，朱先生夫妇都没有动用到公积金。

　　　朱先生想在附近再买一套面积不超过１００平方米的房子，因为在购买第一套住房的时候没有使用到公积金，所以，朱先生打算动用自己的公积金贷款。

　　解读：

　　　据记者了解，本次第二套房贷款首付比例提到４０％以上后，公积金贷款成为购买第二套房的避风港。如果市民的首套住房没有使用公积金贷款，则购买第二套住房仍然可以享受低首付和低利率。

　　　公积金贷款暂不提高购买第二套住房的首付比例，仍按原先标准执行。公积金贷款不仅在首付方面可以放宽，在央行今年五度上调贷款利率以后，公积金贷款和商业贷款的差距已经进一步加大。

　　　公积金贷款的有关政策规定，贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款，因此不存在用公积金贷第二套房子的问题。

　　细辨各行房贷标准

　　◆宽松型

　　　南京银行：对第二套房的认定都以“余额”为标准，即在人行征信系统中有贷款记录。但已还清，没有贷款余额的，再贷仍视作“首套。

　　　深发展：考虑到住房贷款者中很多人都是“以小换大”、“以旧换新”，解决二次置业的需求，故此对贷款结清者再贷都视作“首套房”，即便其在人行征信系统里有过贷款记录。没还清的，当然算第二套。

　　　兴业行：对第二套房的认定按“家庭合计房产”计算，只看信用报告中是否有贷款余额，若客户已还完房贷，再贷购房仍算“首套”，享受首付及利率优惠。

　　◆严厉型

　　　工行、中行、建行、光大：以借款人为认定标准，只要名上有房，无论首套住房的贷款是否结清，再贷都视作第二套房。

　　◆灵活型

　　　招行：夫妻共同购房，第一次以丈夫为贷款人，第二次以妻子做贷款人，那么第二次购房按第二套房算吗？只能由银行审贷人员具体把握，比如看夫妻双方收入占房贷月供的比例，如果不超过５０％，就不按第二套房政策执行。