2007年，济南的房价究竟涨了多少？一个“上涨千元”恐怕不足以概括，环位、产品、潜质，这些原生态的因素都不再能够胜任房价判定标准。8个月前，济南人还在为燕山立交5500元的均价瞠目，今年8月却已在为二环外均价6500元的名士豪庭慷慨买单。如今，能让济南人瞠目的房价可能没有几处了，看看过万的天泰太阳树，三栋楼还剩下多少房子？

　　　是谁在影响济南房价，抽丝剥茧后，根源必定是供求关系。但还有一些关键角色不容忽略，他们的出现影响了供求，进而影响房价。

　　人均GDP37035元

　　　2006年，济南GDP达到2185.09亿元，人均GDP更是达到37035元。照国际经验，人均GDP超2000美元，房地产将进入高速增长期。持续增长的购买力会推动房价继续上涨，济南已经连续数年保持2位数增长。有研究表明，在GDP保持高速增长的同时，房屋的绝对价格不可能下跌；但房价涨幅也不能超过GDP增长，倘若超过，则国家会出台政策进行调控，将房价涨幅调控到GDP增速以下。

　　人均收入增长15.7%

　　　去年，济南市城镇居民人均可支配收入达到37035元，比上年增加2000元以上。反观房价，从国家发展改革委、国家统计局公布的数据来看，8月份济南房价同比只增长了5.2%。从数据可以看出，近期内，济南居民人均收入上升速度明显地超过了房价上升速度，这无疑会激起济南人的购房热情，进而推高房价。但是，工资上涨15%，只能体现到当年收入上，并不是个人全部财产的增长，而一套房子的价值一个月增长5.2%，价值基数要比工资高的多。因此，济南人均收入的增长，对个人购房的支付能力的增大并未有多大帮助。更多地，应该是降低了房贷违约率。

　　30%的外来购房者

　　　一座城市的定位将决定其经济结构，甚至人口结构。济南就是这样，“泉城”字引来了无数定居者，他们强烈的置业需求，推动了济南房价走高。

　　　据2006年统计数据显示，济南的外来购房者占到了整个住房市场消费群体的30%，而且这一比例还在不断增加。因为山东西部除了济南外，其他城市发展都一般，地州消费能力较高的群体无一例外地都选择在济南置业安家。

　　　其实，无论济南还是其他城市，房价上涨的最有力推动者，都是购房者。一方面，中国人对于房屋这一耐久性商品有着特殊情结，人生大事中有一件就是购置房产。另一方面，购房作为不动产投资，较为稳定。很多人都有买房时盼跌，买了房又盼涨的心理行为，又间接地促进了房价的上涨。

　　二环地产全面升级

　　　两年前，二环路上并没有多少项目，二环路土地也不被人看好，但是“东、南、西二环的崛起”改变了这一局面。整个二环沿线，可用于拍卖的储备用地有上千亩，这里无疑是济南房地产建设的新战场。

　　　有研究表明，区域地块成交数量越大，未来2年房屋供应增加，有可能引发房价涨幅下跌。但济南二环沿线虽然有大量土地储备，但近几年土地成本有所增加，另一方面由于高架桥等环境因素，一些在建项目需要建设成本来中和不利因素，加上建材涨价，开发商的建设成本也在增加。

　　　近期面世或即将面世的二环路项目，如四建地产的泉城花和鲁能领秀城、燕山片区等都是二环路首轮面市的住宅项目，都属于高品质项目。随着品牌开发商之间的高水准博弈，开发成本再上台阶，业内人士预测，最终二环路边缘的房价必向6000元/平方米靠拢。

　　城市扩张　　

　　　城市化脚步越快，房价增长速度越快，济南的城市化进程已经证实了这一点。随着济南在山东发展地位越来越重，大济南规划的出台，济南似乎已经进入经济高速增长的“起飞”阶段，建筑业将成为拉动GDP的重要行业。目前，济南各区县的城市化进程正在逐渐加快，呈贡是济南未来的政治、文化中心，嵩明是济南新机场的临空经济区，安宁的太平新区建设一片火热——当人们对区域未来充满信心时，建筑行业的生产能力可能供不应求，进而促使区县房价提升。

　　“国N条”

　　　2004年以来，国内房价增长速度普遍大幅增加，为了抑制节节攀高的房价，政府连续出台一系列政策。从“国八条”到“国六条”，再到由“国六条”延伸出“国十五条”，尽管房价上涨仍然是不争的事实，但政策调控却起到了作用——将房价增速控制到了GDP增速之下，保证了经济健康发展。

　　　“国N条”及其他政策对济南房价亦产生了各种影响。例如2006年6月禁止别墅开发的政策，人们认为别墅可能成为稀缺产品，从而使别墅市场成交价格在下半年增涨。再比如“9070”出台后，济南的实施细则尚未出台时，人们以为大户型也将紧俏，大户型房价出现微幅上涨，但随后省建设厅阐述了济南的实施方式：90平方米以下的普通住房要占建设开发总量的70%——不按单个项目，而是按整个城市。

专项整治

　　　人们对政府的调控能力仍然有信心，前不久《中国青年报》做了一个调查问卷，有77.7％的人坚信——“只要政府下决心，就一定能控制房价”。

　　　今年4月起，全国开始进行大范围的楼市专项治理。济南市也响应这一政策，从下半年起，开始了对房地产行业的专项整治，多部门联手行动，开始对济南房地产项目的审批、开发、广告宣传、交易、中介等环节进行综合整治，阵容空前强大。而2007年山东反贪的重点领域也是城建领域。这些措施会规范行业、减少房地产开发的灰色成本，对房价涨幅有一定抑制作用。　　 　

　　小产权房

　　　小产权房是与低价紧密相关的一种产品。济南不断上涨的房价，催动小产权房走上房地产舞台。不少建盖在农村集体用地上的房屋，除了自住外，也都用于低价出售。有媒体报道，济南某村民自建房小区，村民购买每平方米1000元左右，而对外销售为每平方米3000元，即使是这一价格，也比同区域内的商品房楼盘低了1000元左右。这对于没有多少钱的中低收入者来说，无疑有巨大的吸引力。

　　　对于抑制房价上涨，小产权房还是起到了一定的影响。购买小产权房有风险，这已经是人尽皆知的事，但建设部并未通过硬性政策去管理和整治，而是用新闻发布方式提出“风险提示”。但当小产权房成为一种社会现象时，所谓“风险提示”已经不能抑制人们购买小产权房的欲望了。越来越多的小产权房影响了济南房产供求链条，若规模继续增大，对房价影响不小。针对小产权房在济南抬头的现象，近期出台的济南市“土地调控实施意见”规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地或以其他方式变相购买农村土地用于住宅建设；严禁随意改变农用地的用途，严格限制农用地转为非农业用地。

　　中润世纪城

　　　现在来看，世纪城7000元的房价，可谓物有所值。与其说世纪城城是引爆济南房价上涨的“导火索”，倒不如说是济南商品房价格发展史上的里程碑。这个位于济南最东部桥头堡的住宅项目，2006年便突破了6500元/平方米。对于该区域的房地产项目来说，无论在建房或是二手房，世纪城无疑成为他们定价的标杆；而对于市民来说，世纪城每平方米值7000元，也使他们对燕山立交桥的房屋价值有了更直观的认识。评价世纪城值7000元，不仅是因为地段或所谓的大济南情结，还有品质及未来潜力。开发商中润地产深知这一地段的价值，不惜花费重金请来了新加坡雅阁本和JY做设计，决心由此可见。 　　

　　鲁能领秀城

　　　如果说2006年，世纪城二期的出现让济南的老百姓认识到高尚住宅的顶级价值，那同时出现的领秀城，则使人们领略了城郊大盘的低价优势。用一个网友的说法，这个300多万建筑平米的超级大盘，是掩盖济南房价上涨的“木马”。2005和2006年，领秀城的销售面积都超过了100万平方米，对于当年销售面积距千万平方米甚远的济南楼市，领秀城这个低价大盘对于拉低济南楼市整体均价的“贡献”，不可小视。虽然均价4500元以上的价格让很多购房者望而却步。

　　　此外，拉低区域整体房价的楼盘也不少。阳光100国际新城（查看地图）将西片区整体价格稀释；而平民价位的别墅项目——莱茵小镇（查看地图），也将别墅市场的价位拉低。　　

　　开发商

　　　房价高涨，不少人咬牙切齿地看向房地产开发商，因为在人们心中，就认定了房屋销售价格，是开发商定的。

　　　房价涨的快，开发商肯定起到一定作用，因为开发商多是通过银行贷款来获得开发资金，实际自有资金并不多，房价越涨，开发商的实际投资回报率就越高。因此，一些开发商往往采取比较精明的办法，例如，把部分房型的价格标高，虽然一时不易卖出，但等市场价格上涨到一定阶段再售出，这比捂盘惜售、靠减少供应提高价格来的又高明多了。

　　贷款买房

　　　银行无疑是房价上涨的幕后推手。我国主要商业银行不良贷款率为7％左右，而个人住房贷款的不良贷款率却在2%左右。因此，个人住房贷款一直被商业银行视为最为“黄金”业务。

　　　治住信贷闸门，对抑制房价上涨也有所帮助。倘若个人住房贷款的审查更加严格，提高购房门槛，对于缓解购房热度是有直接帮助的。深圳自7月起已有部分银行开始停止接受个人房贷按揭业务，这对深圳楼市来说，无疑起到“硬刹车”的作用。房贷这块蛋糕越大，银行风险就越高。这一脚“硬刹车”，接下来踩的，有可能是上海、北京、杭州等城市，济南与这些城市比起来，房贷总额还相差甚远，银行在住房贷款上的风险还不是很大。