最近几年以来，中国出现了全国范围内的房价快速上涨现象。其原因多种多样，不过不能忽视的就是人们对房价的心理预期对房地产市场，特别是价格的影响。房价上涨时的心理预期能推波助澜，下跌时的心理预期会使房价雪上加霜。

　　在几乎所有的市场上，都有“买涨不买跌”的现象，即一种商品不断上涨时，虽然价格已经越来越高，但因有未来还要上涨的预期，则为了营利或是减少成本，不少人会踊跃购买；反之，当一种商品不断下跌时，虽越来越便宜，但因有继续下跌的心理预期，为了避免亏损和增加成本，反而会有相当多的人延迟购买。所以当股票不断高涨，风险越来越大了，反而成交量很大，投资者趋之若骛，于是熊市突然开始后，大多人亏损；反而股市连创新低，交投清淡时，其实上涨空间越来越大，风险越来越小，证券公司却象脏乱的公共厕所一样少有人人光顾，这时买入的人就能赚大钱，比如有名的杨百万就是在股市很低迷的时候入市,而2005年股市跌到998点的时候，没多少人敢买，却是赚钱的大好时机。另外比如当年彩电凭票供应，越涨越有人抢着买；现在打价格战，彩电不断降价，消费者却无动于衷。

　　毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。亨利福特说：思考是世界上最艰苦的工作，很少人愿意从事这项工作。所以往往导致在某件事情上，大多人的看法是错误的，少数人才是正确的。

　　想起一个脑筋急转弯的题：张三的爸爸有三个儿子，长子叫大毛，次子叫二毛，第三个儿子叫什么名字？不少人如果不予认真考虑的话，会认为是三毛（应该不会有人认为是三元）。其实当然应该是张三。比如一道数学题，从Ａ到Ｂ，有汽车第一小时走了５０公里，第二小时５０公里，问三小时一共能走多少公里？不少人会认为是１５０公里。这两个小例子都说明，人们往往在面对现实的同时，不知不觉中接受现实情况反映的规律与趋势，并以此判断未来。比如不少地方如果前三年房价每年涨20%，大多人都会以为未来一年的房价再涨20%。

　　巴菲特是世界第二富翁，和其他几乎所有的世界顶级富翁不同，他不是因发明了某种东西或经营企业或继承大笔遗产而拥有大量财富，而是投资于股票。可是他并不住在股票交易所所在的纽约，而是内布拉斯加，办公室和家里，根本没有可以看到股市行情的电脑。他说：世界上根本没有股票交易所，如果有的话，也是让那些受过高等教育高智商的人犯低级错误的地方。他完全摆脱了情绪对正确判断的影响，这是他成功的重要原因之一。有本《大师们的投资之道》的书，总结了他的几条投资心得，其中一个就是：投资者的感情比公司的基本情况对股票价格有更强大的冲击力。

    2006年六七月，买了7000股招商银行的股票，成本是5万元，为此，看了200多页的资料，这才大胆买进。这些资料中，包括平安证券四月下旬的《G招行：H股发行将成为公司股价催化剂》，其中提到“考察了汇丰控股（5HK）过去近10年的估值水平，发现其波动比较大。市盈率（每股股票价格除以每股收益，相当于买入的股票可在多少年内收回成本。与一套房子的市场价与每年租金收入比相类似。）最低时9.1倍，最高时24.4倍；市净率（每股股价与每股净资产之比）最低时1.7倍，最高时3.6倍，而在此期间公司基本面没有显著变化”。就是说，在业绩没有明显变化的情况下，市场上汇丰控股可能上涨了168%，也可能是下跌了63%。（因缺少具体的资料，以最简单的方法分析，考虑并不全面）。这都是因为心理预期造成的。
 
　　所以，笔者“想当然”地认为，当房价不断上涨时，看涨的心理预期同样起到了火上浇油的效果，推动了房价的进一步上涨。有不少人暂时并不需求，但未来需要，因为有上涨的预期，以为现在买比未来买更便宜，于是买了。更有纯投机为目的的炒房人，大量买进。这就直接导致了市场上需求大增，供给不变的情况下，需求大增，结果自然是价格上涨。

　　房产投资有两个目的，一是为了赚取差价，二是为了出售收取租金。第一财经有个房产的节目，曾经每天都会回答一些房产的销售和出租价格，１０月１３日，有三套房子的售价与租价，分别是１５５平方，１.６万／平方，总价即２４８万，租金６０００元／月；９８平方，１万元／平方，总价９８万，租金１５００元／月；１４８平方，１万元／平方，总价１４８万，租金２５００元／月。这样三套房子的年租金回报率分别只有２.９％、１.８４％、２％。考虑到出租的税收、物业管理费、空置情况等，实际回报率更低。而几乎没有任何的银行存款，五年期要达到３.４％以上。可见现在很多并非自住的房子，根本不是为了租金而投资，而是房价的上涨。

　　这样，当房价的走势预期由上涨变成下跌，就会推动房价更进一步下跌。主要有以下三个因素：

　　１、炒房人是为了盈利才买，买的目的就是为了卖出，不会象自住一样长期不卖。而炒房人的存在加大了开发商市场需求的预期，导致供应量大于真实需求量，当炒房无利可图甚至有风险时，不真实的需求会消失大半，这部分为炒房人准备的供应量会成为空置房。

　　２、当下跌预期形成，本来待价而沽的炒房人，因预期未来会下跌更多，３％左右的租金收入根本不足于弥补下跌的损失，会抛售，这就加大了市场的供应量。为什么国际上有一个房产市场投资比例的警戒线呢？就是因为炒房人少一些，抛售后市场还可以承受，超过一定比例市场就承受不了。现在炒房比例有多高，大家心里都有数。

　　３、最重要的，自住目的买房的人，因为预期房价未来要跌，为了节省成本而延迟购买。不光暂时不需要房子的人现在不买以后买，现在有需要的也会推迟购买。特别是房子的租金如此之低。在北京上海这样的大城市，房子一年跌个１０％不到，就可能节省１０万元。能等一年省１０万元，何乐而不为呢？而买的结果就是一年内损失１０万元，现在一年能挣１０万元的恐怕凤毛麟角。原来自住需求也并非是理性的需求，也是超过了真实的需求，这样又减少了很大的需求量，更多的空置房多了出来。

　　一种商品卖不出去，生产者会怎么操作？降价是中国目前并不发达的市场经济下经营者首先考虑到的办法。于是房子自然会跌，应该也会跌不少。因为越是跌得时间长，跌得幅度大，下跌的心理预期越普遍，越是没人买，于是开发商越是要降更大的幅度。恶性循环。

    房市恢复理性，以下跌形式消化以前的盲目导致的后果时，会下跌多少呢？这里不想说，因为说了没有多少人信的，也怕吓坏了一些人，同时乐坏了一些人。就是因为幅度比较大。许小年２００１年说中国股市要从２２００点下跌１０００点时，也许有人笑破了肺，后来真的跌到９９８点；去年许小年又在《华尔街日报》上说，中国房市要从今明年开始一轮大熊市，跌五年左右，又有多少人信呢？他的话都没多少人信，我又何必急于说出来呢？　

    届时，炒房人会损失巨大，有些人炒股亏损后自杀了，其实炒股亏损不会太多的，可是一套房子如果下跌不少，会损失多少？香港炒房都有人自杀，香港可是有个人破产制度的，大陆人的债除非死了，债务才能免除。当然绝大多数人不会因为手里的房子价格下跌以这种不理性的办法来应对，不过想想当初买的房子，到时候可以以便宜十万、数十万的代价来买到，这个房子又要伴随自己大半生，则当时的不理性买房行为，会成为终生的污点，为下半生的不快乐打下基础。劣势斑斑的房产中介会倒闭四分之三左右，房产商会如任志强说的死一万家很正常（当然对实力强的开发商则是个淘汰竞争对手的好机会）。最让人不敢去想的是银行坏账的大量增加，国有商业银行又成为祖国母亲不争气的逆子。曾经让我尊敬的，可能是既有水平又有良心的经济学家茅以轼担心的建筑行业农民工的大量失业将不可避免，并且部分开发商拖欠建筑公司的钱会有无力偿还，农民工被拖欠的工资有一部分将难于要回。总之，市场经济下，中国将第一次面临全国性的房产泡沫破灭后的惨象。整个国家都会考虑：要是有后悔药该多好啊。

　　不管怎么说，我简单都有些迷信“真理总掌握在少数人手里”了，所以当大多数人认为怎样时，我就试着往相反的方向考虑。个人认为，当有人排队买房时，就是卖房之时，起码不能再买了，香港１９９７年在排队买楼现象普遍出现后不久，就开始了六年的长跌，跌了６０％左右；当订房人一说要退房，销售人员恨不得下跪时，就是买房之时。当买房人在开发商面前象在恶婆婆面前的小媳妇时，就是要回避房子的时候；当开发商对买房人点头哈腰，买房人真正成为上帝时，就是买房之时。

    最后问一下现在打算买房的穷人（个人财产，不包括父母财产，低于房子40%的首付），你们买台价格只有房产几十分之一的手机，你们化了多少时间了解、还价、货比三家？为什么不用几十倍的时间研究一下房产，以理性对待之？下面这句话与所有人共勉：世界上最大的未开发资源不在南极和非洲沙漠之下，而是在我们每个人的帽子的下面。