昨天，本报报道了南京市房产管理局出台了《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》(下称“新十条”禁令)，提出严禁提前排号、明确售房时间，并对开发商“囤房”等行为开出了最高停盘半年且解禁之时不得涨价的严厉处罚措施。“新十条”出台的背景是什么？将对南京的房地产市场产生怎么的冲击？对于目前南京正在快速上涨的房价能不能起到一定的遏制作用？本报记者昨日进行了跟踪采访。

    背景：

    楼市问题催生“新十条”

    南京市房产管理局副局长郭宏定告诉记者，4月初，包括建设部在内的国家八部委召开了规范房地产市场的电视电话会议，要求在一年时间内整顿房地产市场，规范市场行为。南京的“新十条”禁令正是对这次会议精神的及时贯彻。

    一位对文件背景比较了解的知情人士告诉记者，“新十条”的出台其实最直接的推动因素来自于南京楼市内部。最近媒体曝光了市场的一些问题，比如出现了排队买房的现象，有人在网上以两万元炒卖左邻右里的房号，河西一家楼盘以在建工程抵押等理由拒绝售房等等，变相“囤房”和炒房的问题有所抬头。另外还有开发企业以发放VIP卡等形式违规圈钱等。因此房产部门觉得有必要进一步整顿市场秩序。

    亮点：

    “新十条”让人充满期待

    〔亮点一〕：开发商不得提前排号、发牌、发放VIP卡

    〔解读〕：以排号、发牌、发放VIP卡或其它形式吸纳客户，这些形式在目前的南京房地产市场屡见不鲜。往往是销售许可证还没有拿到，开发商就急忙排号，给市场发出房源紧缺的错误信号，使不明真相的消费者排起了长队，正好又成了开发商炒作的素材。今后这种行为将被处罚六个月内停办预售许可证。

    〔亮点二〕：“《商品房销售许可证》作废，停盘半年”等处罚力度空前

    〔解读〕：“新十条”规定，开发企业在申领销售许可证时，必须明确开盘销售时间，领证后30天内必须开盘。如未按时开盘或开盘后有拒售行为，其取得的销售许可证作废，房产管理部门可以六个月内停办该商品房的预售许可手续。与此同时，对于已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房，开发企业也必须在其明确的期限内开盘销售。未按期开盘或开盘后有拒售行为的，同样也将作废销售许可证并停盘半年。

    〔亮点三〕：停盘解禁时禁止涨价

    〔解读〕：据知情人士透露，在去年5月份市房产局公布的“旧十条”中，其实也有停盘的处罚措施，但是处罚的时限不长。在房产部门查处的过程中发现，一些开发商被停盘了不仅没有愁容不展，反而放言“停盘是好事，省得我囤房了，一开禁我就涨价”，客观上也的确有开发商这么做了。有这个前车之鉴，房产部门在处理停盘问题时，明确规定开发企业经过整改恢复销售的，其继续销售商品房的价格不得高于停售前已在网上公示的价格，比如这套房子在停盘前网上公示售价6000元/平方米的，停盘解禁后仍然必须卖6000元/平方米，不得肆意涨价。

    〔亮点四〕：首次对二手房市场进行监管

    〔解读〕：此次出台的“新十条”与去年5月出台的“旧十条”相比，一个比较明显的区别就是首次出现二手房市场的监管。这是因为最近南京二手房市场也热得烫手，房价不断高涨，部分中介吃差价在其中起到了推波助澜的作用。曾经有报道称一家中介一套房吃差价竟然高达37万元。规范中介市场已成当务之急。

    在“新十条”中，关于二手房市场的监管就占到了两条：一是打击房地产经纪机构和经纪人员吃差价的行为，违规者可吊销相关经纪机构和经纪人员的《房地产经纪机构备案证书》和《房地产经纪执业证书》，停止其办理房地产交易过户手续，并按相关的法律法规进行处罚；第二条是规定没有取得《房地产经纪执业证》从事房地产经纪业务的，或不使用规定的中介合同示范文本的，房产管理部门可通报批评。

    观点：

    当心“上有政策下有对策”

    〔观点一〕：小心开发商钻空子，刚解禁时不涨，过后猛涨

    南京大学房地产信息研究中心秘书长葛扬认为，“新十条”是在一个特定的条件下采取的措施，目前楼市相关信息不透明，比如近来“抢购风潮”四起，除了开发商，购房者并不了解房源是否真的如此抢手，如果任由这种现象频繁出现，无疑会推动房价的上涨。因此相关的条款还需要再调整和制度化，比如“解禁时不得涨价”，开发商完全可能在停盘刚解禁时不涨价，但很快就上调价格，所以还需要进一步细化，要针对性更强。

    〔观点二〕：“新十条”对房价能起抑制作用，但不起决定性作用

    美地置业总经理经纶认为，“新十条”的出台对于抑制房价有一定的作用，但不起决定性作用。房地产行业其实由三个市场组成：土地市场、一手房市场和二手房市场，一手房市场还包括了已经领了销售许可证的和没有领证的。“新十条”针对的是一手房市场中已经领了销售许可证的，就是商品房的销售环节，只是在可以控制的范围内将房价助推因素的作用削弱了，但不能调控到大多数的环节。

    表态：

    15个部门将联手出击

    南京市房产管理局副局长郭宏定指出，新十条出台的目的主要是稳定和规范市场，对一些违规行为的界定较以往更加明确，处罚力度更大。实事求是地讲，在法律法规允许的范畴内，房产部门能够采取的措施都采取了，对稳定房价能够起到一定的遏制作用。

    但是他指出，稳定房价绝不是一个部门就能做到的，这是一个系统工程。在国家建设部等八部委召开电视电话会议之后，最近包括房产、国土、物价、审计、国税、地税、发改委、监察等在内的南京15个部门将一起开会，确定如何贯彻落实会议精神。比如国土部门计划加大土地供应，工商、物价部门将和房产局一起联合检查，对中介、广告等问题进行整顿等，各个部门将通力合作，进一步规范市场，遏制房价快速上涨。  刘莉  陆艳

    楼市“新十条”概要

    1.严禁炒卖房号

    开发企业在取得《商品房预售许可证》前，不得发布商品房销售广告，也不得以排号、发牌、发放VIP卡或其他形式吸纳客户。

    2.明确售房时间

    开发企业在申领《商品房预售许可证》时，必须明确开盘销售时间，在取得《商品房预售许可证》后三十日内必须开盘销售商品房。

    3.解封时不得涨价

    开发企业经过整改恢复销售的，其继续销售商品房的价格不得高于停售前已在网上公示的价格。

    4.公示内容必须一致

    商品房销售现场公示的《商品房销控表》应当与网上房地产的公示内容一致，否则，不予网上登记备案。

    5.打击中介吃差价

    房地产经纪机构和经纪人员从事存量房经纪业务中，发布虚假信息、隐瞒重要事项等行为，管理部门可以吊销相关资质。

    6.明确期限开盘

    对已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房，开发企业也必须在其明确的期限内开盘销售。

    7.不能提前收房款

    对开发企业认购阶段收取房款、不按认购协议约定时间签订销售合同等行为，房产管理部门可给予停止销售一到六个月的处理。

    8.明确抵押权人

    已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房预售款监管人应当是该抵押的抵押权人。

    9.须持证从事房产业务

    房地产经纪机构取得营业执照30日内到房产管理部门进行备案登记，没有取得房地产经纪执业证从事房地产经纪业务等行为的，房产管理部门可通报批评。

    10.违者记入诚信档案对上述违规违法行为除按规定进行处罚外，房产管理部门还将对相关开发企业、房地产经纪机构和经纪人员的违法违规行为通过媒体进行曝光并记入其诚信档案。