8月20日下午，央行上海总部调查统计研究部召集在沪五家大型银行、民生、浦发、上海银行等8家银行，座谈上海房地产市场情况。一位与会人士透露，虽然与会的银行业人士对房地产价格走势判断不一，但各家银行均认为房价有波动，在防止“大起”取得效果的情况下，目前调控的重点应该是防止房价大落。

      今年1至7月份，房地产开发投资占上海市全社会固定资产投资的32.2%。8月21日，一家大行上海分行信贷人士认为，由于房地产投资占比较高，如果出现房价“大落”的情形，将对经济产生较大影响。

      房价阴云不仅笼罩着上海。近日，南京、杭州等地银行业人士在接受本报记者采访时均认为，当地房地产市场价格已处于高位盘整阶段，存在下行可能。

      8月20日，某股份制银行杭州分行负责个人房贷审查的人士直言，由于担忧房价下行诱发借款人风险，其近来感到压力很大。

      担忧者不仅仅是银行机构自身。由于经济发达地区的房贷总量占比较高，8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》(下称“通知”)。

      知情人士透露，监管部门此举的目的在于进一步掌握房地产行业波动对银行潜在风险的影响。

　　重点布防

      房地产贷款压力测试并非新鲜事物。

      今年6月份，银监会就要求各家商业银行，根据GDP增长率、固定资产投资增长率、社会消费品零售增长率、CPI增幅等多种宏观经济情景，分别测算本行在多种情景下的客户违约率、预期损失以及不良贷款率的变化情况。并开展房地产贷款专项压力测试，重点就房价、利率变动、居民可支配收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。银监会还于近期下发了《房地产贷款压力测试方案》，以提高银行风险计量水平。

      “我们总行在两个月前曾开展过一次房贷压力测试，近期没有再组织相关测试。”8月20日，一家大型银行总行零售部门人士告诉记者。同日，江苏某法人银行高管也表示今年上半年曾做过相关压力测试，但尚未收到监管部门的最新通知。

      “以前的房贷压力测试都是自愿性质的，由总行负责，分行基本没有参与。”前述大行上海分行信贷人士称，“但这次听说可能是由地方银监局组织开展”。

      知情人士透露，此次压力测试的目标是评估重点地区银行业金融机构在房地产市场价格波动以及利率变化情况下的可能损失情况，并进一步评估其对银行体系稳健性的影响。

      根据通知要求，此次压力测试的机构范围为上述7个银监局辖内的银行业金融机构，压力情景假设为辖内房地产价格及利率水平发生高、中、低不同程度变动的情况，重点测算在压力情景下银行房地产贷款质量变化可能对银行带来的损失，并了解掌握压力测试方法在银行业金融机构内部管理的应用情况。

      考虑房地产贷款的风险特征，压力测试设定房地产价格和利率为主要风险因素。而压力情景分为轻度压力、中度压力和严重压力三种程度，分别对应的是房地产价格下降10%、20%和30%，以及利率上升54个、108个和162个基点。

      知情人士强调，压力情景只反映市场不利变动的某种情况，不代表监管部门对房地产市场和利率变动的判断。

      通知要求，7省市银监局辖内开展房地产贷款业务的各类金融机构，要通过实际调研和数据分析，应用相应的方法，对不同压力情景下银行贷款质量、准备金变动、利润影响和资本充足率等方面的变动情况进行测算；结果最终体现为对银行当期利润和法人银行业金融机构期末资本充足率的影响。

      在接受本报记者采访时，交通银行(7.37,-0.37,-4.78%,吧)首席经济学家连平认为，监管部门此举可能是希望通过压力测试来评估和观察银行业金融机构在房地产市场、货币政策变化之后，其风险承受能力到底如何。

      “比如说房价下跌30%，(信贷资产质量)出现问题，那么，银行目前的拨备够不够；如果拨备不够，将影响到当期利润；如果拨备够，则对当期盈利没有影响，但未来还要再提拨备，对后续利润有影响。”连平续称。

      在业内人士看来，此番选择上述7省市开展房贷压力测试，乃是因为上述地区的房贷总量占比、风险敞口较大，贷款的风险状况需引起高度关注。

      今年6月末，经济发达的两市三省，即北京、上海、江苏、浙江和广东5地房地产贷款占全部房地产贷款余额的55.7%。而在上述地区，房地产贷款占各项贷款的比重较高，房价波动或将影响到当地银行40%左右的信贷资产安全。

      目前，上述地区房贷均保持不良“双降”，但令监管部门担忧的是，如果房地产市场交易清淡，个贷增幅下降，则不良率会再度抬头。

      而上述重点地区中的北京、深圳等地的房地产市场销售已出现持续低迷的格局。今年1至7月份，北京市商品房销售面积为552.9万平方米，比上年同期下降46.8%。而据中国房地产指数系统的监测数据显示，7月深圳商品住宅成交套数和成交面积分别为2615套和24.80万平方米，这两项数据同比去年7月分别减少41.93%和45.66%，且成交量持续两个月萎缩。