近两成项目没卖出一套房

      近日，北京晨报与和讯网联合推出2008年上半年京城楼盘销量排行榜。该销量调查涉及2008年1至6月25日拿到销售许可证的项目北京市区及郊县共176个项目，其中，住宅90个，公寓39个，别墅28个，写字楼19个。

      本次调查显示，零销量项目共有33个。其中住宅项目有13个，公寓6个，别墅8个，写字楼6个。分析数据可以看出，每平方米8000至12000元的住宅项目最容易销售，公寓销量前10位的售价约在每平方米15000至20000元。

      值得一提的是，2008年上半年京城很多住宅出现零销量的现象。这其中有部分原因是开发商拿到销售许可证后不开盘；但也有部分原因是地理位置欠佳、配套不成熟、售价偏高等原因造成的。

      由于去年市场情绪普遍乐观，投资性、投机性需求亢奋异常，供需比严重失衡，房地产市场出现过热现象，房价出现非理性高涨。但随着一系列宏观调控政策的出台，今年市场投机炒作现象已得到一定控制，楼市进入理性调整期，消费者观望情绪加剧，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，楼价涨幅逐渐回落。同时，由于近期央行存款准备金率已提高到一定幅度，公众预测今年下半年央行仍可能会加息，以更好地抑制通胀压力。再加上近期股市大跌、CPI上涨、油价高涨，种种不确定性也让楼市观望情绪愈发严重，2008年的楼市一片惨淡。

      但也有一些项目逆市热销，比如位于昌平板块的北街家园、望都新地、紫金新干线。位于清河、西三旗的一些项目也取得了不错的成绩。定价在8450元/平方米的望都新地达到了93.8%的销售率，均价为9500元/平方米的大兴的理想城也同样达到了93.8%的销售率。由此可见，地理位置和合适的定价是决胜市场的关键要素。

      本次调查除了覆盖市内各区域之外，还包含了东部的朝阳区、通州区、顺义区、平谷区；南部的房山区、丰台区、大兴区、亦庄开发区；西部的石景山区、门头沟区；北部的海淀区、昌平区、怀柔区、延庆县、密云县范围，覆盖了北京辖区的全部。

　　行情分析：三大原因造成滞销

　　原因1 房价高

      从晨报与和讯网联合推出的统计数据可以看出，普通住宅的滞销大多属于定价偏高导致的销售缓慢。如位于东二环和东三环之间的圣世一，定价在30000元/平方米；位于丰台区三环四环之间的文成建筑定价在18000元/平方米，远远高出周边项目的定价造成销售迟缓。

      晨报与和讯网联合推出的统计数据显示，定位比较高端，定价较高的公寓类项目，虽然所处地段较好，位于城市主干道附近，生活配套设施较为完善，但由于价格超、朱雀门等。

　　原因2 地段差

      晨报与和讯网联合推出的统计数据显示，滞销楼盘很大一部分项目在相对偏远的郊区。这些项目滞销的主要原因是一段时间内区域供给量较大，且该区域的主要消费群体应仍是郊区本地居民，市场消化力有限。比如，房山区的不少项目销售迟缓。

　　原因3 开发商捂盘

      通过晨报与和讯网联合调查统计结果发现，此次有33个项目是零销量，这些项目有别墅、公寓，也有普通住宅。采访后得知，这些项目大多数是开发商取得了销售许可证后，捂盘不售。比如MOMA万万树、西苑好山居等都是在今年1月份取得了预售许可证，但截至记者发稿时都还没有开盘。

　　区域利好是旺销主因

      晨报与和讯网联合推出的统计数据显示，现在京城在售住宅大多分布在四环至六环之间，一些热点区域仍受到购房人的追捧。如昌平板块，北街家园、望都新地、紫金新干线三个位于昌平的项目雄踞畅销榜。同时，清河、西三旗板块处于炙手可热的中关村板块、上地板块与奥运板块交界的黄金三角地带，无论是从人文环境，还是从经济发展角度来看，其潜力都无可限量。该区域的另一个利好是地铁8号线二期北延方案的确定。

　　专家观点：需求被虚高的房价拒之门外

      北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，晨报与和讯网联合推出的调查数据显示，“市场不是没有需求，而是需求被房价的虚高给拒之门外。”杨少锋说。

      杨少锋认为，滞销的楼盘主要原因一是价格过高，比如说帝景博悦，价格从开盘的6000多一直涨到现在的25000元每平方米，短短四年左右时间涨了四倍，几乎每年价格翻番；二是项目取得预售许可证一直没有开盘，或者说没有大规模的开盘，比如说冠城·名敦道，至今没有正式销售；三是项目本身存在硬伤，难以得到市场认可。

      大部分畅销楼盘有两个特点，一是项目整体品质比较高，比如说国奥村；二是相比区域同类楼盘价格低，比如说公园1872。也就是说，即使是当前的楼市，性价比高的项目依然会得到消费者的认可。

      杨少锋表示，只要项目不存在硬伤，再加上售价合理，都不会发生滞销问题。

　　个案分析：7折成就波菲特旺销？

      近日，记者获悉，位于燕莎核心区的波菲特国际公寓在6月底推出5套售价为19800元/平方米的特价房，上市即被抢购一空。

      波菲特国际公寓周边同类产品如US联邦公寓等项目均价都在28000元/平方米以上，而波菲特公寓最高售价也曾是28000元/平方米。但6月底，波菲特国际公寓推出19800元/平方米的5套特价房，这一价格相当于最高售价的7折，上市当天便全部卖出。

      该项目负责人在接受采访时表示，该销售价格是对房地产市场评估后作出的判断，此前的最高销售均价有些虚高。该负责人还表示，7月份，波菲特还将推出5套精装修带家具家电的房源，以20800元/平方米的优惠价格开卖，这也仅相当于最高售价的7.4折，比周边同类产品每平方米低了近8000元。

      记者致电该项目销售负责人，该负责人表示：“准确的说，项目并没有整体打折，特价房是指定户型、指定朝向和指定楼层。由于该价格比之前的销售价格低很多，在没有对外做任何宣传的情况下就被抢购一空。”

      据相关负责人介绍，6月底推出的特价房为3层99平方米的H1户型。“7月份推出的特价房仍然是3层至6层99平方米的H1户型，销售价格为20800元/平方米。”虽然该特价房价格略有增加，但也仅相当于最高价格的7.4折。而H1户型共有120套，非特价房销售均价为25800元/平方米。

      “我们采取低价销售，主要是基于目前市场大势的判断。同时，有一定的资金回笼需求。”该项目负责人表示，目前北京楼市低迷，观望情绪严重，波菲特国际公寓特价房的销售价格是根据产品价值、区域价值等方面综合评估后，制定的合理价格。据悉，该项目定价28000元/平方米的时候，并无成交记录。目前采用低价位的销售策略，目的是吸引市场的关注，进而加快项目的销售速度。

      据业内人士分析，波菲特国际公寓7折热销的现象说明市场不是没有需求，而是需求被房价的虚高给拒之门外。

      也有业内专家表示，开发商开始根据户型和朝向细分销售价格，说明市场处于买方市场。业内人士认为，今年楼市惨淡，开发商根据朝向、户型、楼层等不同而细化销售价格，一方面可以以此为理由进行降价销售，另一方面则说明开发商对市场整体大势预期发生变化，希望尽快回笼资金。

　　新闻分析：敏感时期沉默是金

      就在不久前，很多开发商和业内人士大声鼓噪：房价肯定会上涨，要买趁早出手；眼下，同一拨儿人在同一个话题面前却是三缄其口。

      记者就“现在该不该买房”这一话题电话连线了几位房地产开发商，这几位业内人士一听此话题就连连说：“这么敏感的时候，谁还敢站出来说话呀。”现在不仅开发商，连一些专家学者也纷纷回避，不敢预测下半年房价走势。面对迷局一般的房地产市场，大家都保持着高贵的沉默。

      某网站的一次调查显示，认为下半年楼市会持续观望，房价下跌的占82.13%。可见楼市观望气氛仍然浓郁。

      北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，除非年底国家放开银根，否则楼市还将持续低迷。但一旦银根放松，楼市需求将大幅回暖，房价有可能会出现反弹。