购买者的利益和地产商的利益永远是冲突的

　　 吴小曼：你刚才谈到了不同的经济学家可以为不同的利益群体服务？代表大众利益群体的经济学家好象现在被批评的非常多，您经常受争议与这个有没有关系？

　　易宪容：我觉得没有关系。重要不重要还是大家没有把基本的东西区分开，就是说谁在批评你？因为大众是很分散的东西。大众的利益永远跟一个一个集团、企业利益是相冲突的，比如说房地产企业的利益跟我们购房民众的利益是冲突的，在这种情况下，如果我要声张绝大多数购房民众的利益的时候，房地产企业肯定是不高兴的，这没关系。我们要通过这种说明、这种解释来告诉大众，让他们来辨别我表达的这些东西到底是怎样一个观念，代表了谁的利益。我讲的房地产，如果民众了解的比较多，信息、知识增加了，购买不购买的行为决策比过去更科学了，我觉得就够了，我不能代表他们做决策，我主要是告诉大众我们社会现在发生的事情，房地产市场发生了什么。各种各样的信息在民众手中，他们就可能比较与分析，就能够根据自己的情况做出决策。

　　吴小曼：您写这方面的文章也比较多，对于房地产泡沫、对目前房地产的现状有什么看法？

　　易宪容：目前房地产的看法我写了无数的文章。对目前的房地产市场来讲，最大的问题是整个市场利益不平衡，房地产开发企业跟我们购买民众的利益不平衡。我们就要分析，这种利益不平衡在哪里？比如说我们购房民众因为高房价，一辈子买一个小小的房子，他一辈子工资加上父母一辈子的钱、全家人的钱来买一个小小的房子，你说这样房价合理不合理？肯定是不合理。这个不合理在哪里？我们就应找原因。就告诉民众不合理在哪里。我们的房地产市场为什么会发生这样的事情？我就通过这个东西一点点去解释，比如说我们现在的房地产市场要素价格非市场化，房地产的产品的交易也是市场化。这是一个什么概念呢？就是土地资金买卖不是通过有效的市场来进行，特别是土地的交易，在早一段时间，要做一个房地产企业你得有土地，土地如何来呢？要看你有没有权力，权力在哪里？权力多、权力大就获得了土地。

    买房人永远吃亏

　　吴小曼：现在不是改成招牌挂了吗？

　　易宪容：现在是有所改进，但仍然离市场较远。还有我们的资金，我们的资金现在完全是央行管制下的价格。比如说民间信贷市场的利率是12%以上，一般高的是17%、18%，但是银行管制下的利率是6.39%。这样的情况下，是什么结果呢？谁借到钱谁就获得最大利益。那么借到钱的是谁呢？为什么不是中小企业借到钱吗？为什么房地产企业能借到钱？这里就有一系列的问题。房地产产品市场化了，价格由房地产任意定，他愿意卖多高就是多高，他们不愿意卖多高就卖多高吗？关键问题是房地产市场和其他市场不是一个概念，房地产市场永远是一个分割的市场，它的产品永远是唯一性的不动产品，就是说我们现在住在一个房子里头，因为这个房子是唯一的。

　　在这样的情况下，房地产开发企业可以利用银行资金，又可以控制土地，这样会出现什么结果？利润高低就完全由他们来控制了。如果资金价格比较贵，房地产企业把房子持在手上不卖就会亏损。而他们现在是无风险，政府可以让房价稳定，价格只升不跌，还有就是我这个产品是一个垄断性产品，价格愿意卖多高就房地产企业决定。

　　为什么房地产商天天在说市场供不应求呢？就是在诱导民众去买，民众不买他们也让房地产价格上升。在这样的情况下，即使不卖一套房子价格也会升，在这样的情况下房地产市场利益能均衡吗？肯定是买的人永远吃亏。比如我们买水，大家都在商场买矿泉水，如果你这里供求关系不好，或供大于求，或者求大于供，产品或是运走或是运来。这样的话就容易把价格调整到合理，如果供不应求的时候别人就拿过来了，通过产品竞争把价格进行调整，但房地产市场不行。

　　所以房地产市场就得政府通过有效政策对它进行比较好的调整，从土地的批发、资金的价格，还有住房的规划等来调整，应该有序地限定。房地产开发企业批了一块土地，批土地的时候就告诉你，这个土地只能生产什么样的房子，如果过期了，或者改了一点点就要补交钱。但是我们现在的房地产企业干什么？潘石屹讲得很清楚，现在土地拿过来是一个西红柿，我既做菜也做水果，愿意怎么变就怎么变，这样肯定使得房地产开发追求高价产品了。

　　吴小曼：您认为现在房地产价格居高不下是因为政府的政策的问题？

　　易宪容：对。现在房价居高不下政府对房地产市场认识有两个误区，第一个误区是没有把房地产市场定义为投资品还是消费品？如房地产是投资品，房地产市场是一个投资市场，对政府来讲又要稳定房价，会出现什么样的结果？

    政府应该稳定房价

　　吴小曼：房价只能往上走？

　　易宪容：在这种情况下，房地产投资市场是一个零风险的市场，稳定房价就说明房价只涨不跌，进入这个市场零风险。零风险市场每一个投资者都会涌入这个市场。在这个市场做投资者会怎么样？我没钱就借钱过来，没有钱就用房子去抵押，一个买很多套房子。如果大家都来做投资的时候，会出现什么结果？我们房地产市场的价格就会一定会上涨，而且增加无限供给也对价格上涨没有遏制用用。因为大家都去投资，买房子，这种供给是无法满足无限投资的需求的。加上有银行的金融杠杆，零首付，我借银行的钱去投资，零风险、零成本。在这种情况下，房地产市场价格推高是必然。因此要遏制房价上涨，就得把房地产市场界定为消费品市场。房地产市场不能是投资品市场。既然是民生的政府、民生的政策，政府就是要把住房定义为消费品。

　　吴小曼：你觉得政府该怎么做？

　　易宪容：很简单，就看政府怎么做。第一，界定房地产为消费品市场，在这种情况下政府可能通过银行信贷政策及税收政策来调整，利率及数量都可以；房价是由市场价格的供求关系来决定，而不用政策来稳定。这两个问题不解决，房地产市场很难调整。还有一个问题，我们政府如果假定要把这个定义为消费品，一切政策由而出，那么房地产市场问题就很简单了。比如我对全国整个房地产市场做一个普查，看全国有多少房子，一栋房子在那里，可以查得很清楚。我们的城市居民有多少，这样就心中有数了。这样政府就可以用硬性政策归定每户的房子面积或数量了。比如有政策限定，你购买一套房子，比如物业税与利率都可以优惠，两套房子以上无论是交易还是持有，就可用物业税与利率，让你付出更高的持有成本。如韩国物业税高到50%。这样住房市场许多问题就容易解决了。